北京市二手房买卖注意事项简述

                 

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北京市二手房买卖注意事项简述

    二手房,也叫存量房,属于房屋交易市场常见的交易类型。对于我本人处理房产纠纷的经验来讲,二手房案件,应当属于最简单的房产纠纷类型,当然,前提是你二手房交易流程一定要非常熟悉。本人就简单论述北京市场的二手房交易的注意事项,由于篇幅所限,很多问题不做展开论述,日后再慢慢分情况详细论述!

   注意事项一:买卖双方的身份信息

   1、出卖人的身份信息

    首先,需要核实,出卖人是否是房主本人,不是本人是代理人的话,一定要求代理人出具真实合法有效的出卖人授权书,最好公证;毕竟,出售房屋属于重大事项,现实中经常出现,出卖人的亲属帮着出售房屋,但是签订买卖合同的时候不出具授权书,一旦房屋价格上涨,就出卖人本人出面,认为无权代理,不认可买卖合同的效力;

    其次,房主本人出面的话,需要核实房主本人的身份证,虽然现实中很少出现冒名顶替别人签买卖合同的问题,但是,确实也有。我本人就处理过几个冒名顶替被人签订买卖合同的案例。基本都是买卖合同无效;

    再次,需要核实房屋是否有共有权人,一般情况下是夫妻财产登记在一方名下,还有一种情况是继承而来的房屋,发生继承情况。此时,一定要全部共有权人签署同意出售证明。

     2、买受人的身份信息

   首先,买受人在北京购房,需要购房资格,具体条件,可以到建委网站查询;

    其次,正是由于购房资格的问题,导致很多买受人约定过户给第三人,此时,第三人并不在买卖合同中签字,因此,买卖合同的履行,就会出现问题;

    再次,是否公司购房,买受人可以设立公司,再行购房;

    注意事项二:房屋的信息

    1、房屋的位置、楼层、面积、朝向;

    2、房屋的性质,房屋包括商品房、经适房、央产房、房改房、军产房、公租房等等,不同性质的房屋,上市交易的流程就不一样,承担的交易成本也不一样,税费也有很大区别,因此,此类纠纷就比较常见。最简单的方式,就是去不动产交易中心查询;

    3、抵押情况,很多房屋都有抵押,有抵押的房屋,当然可以买卖。但是,在办理过户之前,需要先行解除抵押。正常的房屋买卖流程,都仅仅是只有一个按揭贷款抵押。但是,也有很多房屋,上面的抵押多种多样,有按揭抵押,有消费抵押,有小额贷款公司的抵押等。无论哪种抵押,都有可能构成房屋买卖合同履行的严重障碍;

    4、查封情况,相对于抵押来说,查封属于更严重的履行障碍。一旦有查封,要想解除查封,可以说是需要付出相当大的努力才可以。一般,有查封的房屋,不要买了;反正买了也是麻烦,到最后,很可能是通过各种努力想过户,结果还是竹篮打水。

    5、房屋本身的质量问题。这些质量问题包括漏水、大修、发生过爆炸等,不要觉得本人危言耸听,我就处理过左家庄发生过爆炸的房屋,当时由于楼下煤气泄漏,发生爆炸,整栋楼都进行过维修。这种房屋出售的时候,就需要如实告知。不告知就出售的话,就会产生纠纷。

    6、非正常死亡事件。什么叫非正常死亡事件呢?就是自杀、他杀、意外死亡等。我国很多人还是比较忌讳房屋死过人的,认为不吉利,风水不好。若是房主在出售的时候不告知信息,就构成欺诈,买受人知道之后,可以要求撤销合同,并且要求赔偿。但是,此时需要注意,正常的死亡时间,生老病死在交易房屋内,一般不需要告知,也不构成欺诈的情况;

    注意事项三:交易价格

    1、总价,就是房屋能获得多少钱,也有叫净得价的。一般房主是不需要支付税费、中介费的。

    2、网签价。网签价是缴税的依据,也是办理贷款的依据。一般中介为了避税,都会将房屋总价分为两部分,一部分是房屋价格(也就是网签价格),一部分是装饰装修价格。网签价,不能低于政府指导价,但是,远远低于市场价;经常出现的情况是,装饰装修的价格,达到300万,但是房屋价格也就是网签价格,才200万元不到。这就是明显的作低网签、逃避税费的情况。

    注意事项四:付款时间、方式及数额

   这说白了,就是通过什么方式、什么时间给多少钱。

    1、一般的付款方式是:定金、首付、贷款、物业交割保证金、户口签署保障金;

    2、时间上,先付定金,不超过房屋总价的20%;

    3、需要特别注意的事项是,贷款部分,是需要过完户才放款的。在过户之前,银行只是下发一个批贷函,此时并没有放款,需要双方先去过户,过完户,将房屋进行抵押,银行才能放款。签完不要以为,过户之前就能取得全款。

    4、支付的数额,双方根据自身情况确定。之前建委强制要求监管的时候,大概每笔钱的数额,还有数额限制,现在基本不要求强制资金监管了,就根据购买人是第几套房产以及双方协商确定一直就可以了。

    5、除了可以按照日期约定付款的时间,还有就是可以附条件,很简单,就是前一个条件满足了,才开始起算下一步工作的起点。比如:网签后10内日,支付首付款100万元。这就属于典型的附条件的情况,必须先做网签,但是网签什么时间做,双方再行约定或者以中介通知为准。

    注意事项五:交房条件、时间、过户时间

    1、交房的条件,一般约定现状交付,家具、装饰装修,针对整个买卖合同来说,都是小事,基本可以忽略不计。一套价值1000万的房屋,总不能因为房东交房的时候拆走了一个本应该留下的空调,就要求解除合同或者迟迟不收房吧。

    2、交房的时间,一般要晚于过户时间,因为过户的时候,若是贷款买房,房主还没有收到最后一笔贷款的钱,交房的话,房东不放心。所以,一般都是收到最后一笔房款的当日,办理交接手续;

    3、过户时间:一般是合同签订之日起90、120天之内,可以协商,可长可短,法律上不禁止。我也处理过720天才过户的,也见过30天内要求过户的。长短不一致。

    注意事项六:违约责任

    首先,任何可能出现的情况,都要约定违约责任,可以是违约金,也可以是解除买卖合同;

    其次,注意区分一般违约及根本违约,一般违约,支付违约金就可以了;根本违约,就需要解除买卖合同并同时承担违约金了。

    再次,违约金数额一定要明确,比如违约方每日向守约方支付房屋总共价款万分之一的违约金,违约方向守约方支付房屋总价款20%的违约金。

    最后,预付付款、逾期交房、逾期过户,都属于严重的违约行为,最好单独约定违约责任。

    注意事项七、户口迁出问题

    1、户口的问题直接牵涉到学区的问题;

    2、北京市法院不能强制出卖人强制迁出户口;

    3、即使合同约定了户口必须迁出,到法院诉讼,法院也只能解除出卖人不迁出户口构成违约,支付违约金。

    4、户口不迁出的违约金,一般不会太高,都是象征性的。

    注意事项八:税费问题

    1、不同的房屋,税费数额不一致,具体多少数额,自己差不清楚,可以叫中介的缴税专员帮着计算;

    2、税费,一般都是买家承担,出卖人很少有承担税费的;

    3、满五唯一是可以少缴税的;

    4、网签价格,才是缴税的依据;

    5、税费交错了,是可以退的,但是退还的周期会很长;

    6、一般法院是不处理税费的问题的,因为税费属于行政机关的问题,法院不会直接通过司法干预行政权力。

    以上,只是二手房买卖中的注意事项简述,当然也并非全部注意事项,日后有机会,再给各位详细论述吧。